主持人：張委員講到政策本末的問(wèn)題，這里確實(shí)有一些值得反思的地方。第二個(gè)問(wèn)題，剛才李總在講去杠桿、加杠桿關(guān)系的時(shí)候講到政策，去年年底包括今年初也出了很多相關(guān)政策，比如降低首付、調整二房標準、降低利率等等。各地方政府還在降低契稅、營(yíng)業(yè)稅等等政策，這些都是我們看到為了去庫存采取的措施。目前來(lái)看，兩位專(zhuān)家怎么樣評價(jià)，政策是否已經(jīng)取得應有的效果？應該好像也帶來(lái)了一些其他的問(wèn)題，二位如何評價(jià)。

　　李曉林：前一段中央去庫存的舉措非常正確，從宏觀(guān)經(jīng)濟看去庫存沒(méi)有問(wèn)題，也出臺一些利好政策，比如剛才你說(shuō)的首付貸、去稅收等等，對行業(yè)一個(gè)是保護，再有是有利于行業(yè)的健康發(fā)展。特別是北京、上海、深圳這樣的一線(xiàn)城市非常明顯，發(fā)展非�？�，就是政策利好的原因。

　　像北京、上海這樣的城市，土地稀缺，咱們都知道北京市五環(huán)以?xún)鹊耐恋靥貏e少，上海外環(huán)以?xún)鹊牡靥貏e少，深圳核心區也特別少了。另外這些城市是外來(lái)人口聚集的主要城市。北京市政府公布的數據，每年有60萬(wàn)人進(jìn)來(lái)，他們就是剛需，要吃要住。最起碼他們要租房，現在的北京人把房拿出來(lái)給他們住，他自己就要改善一下。剛需拉動(dòng)改善性需要，再加上股市不太好，其他投資項目利潤不清晰，大家有可能拿錢(qián)出來(lái)做房地產(chǎn)投資，剛性需求拉動(dòng)改善性需求，加上投資性需求，三個(gè)疊加在一起了，再加上政策利好，遠期看土地資源稀缺，這就是主要原因。

　　三、四線(xiàn)城市不是這樣的�，F有人民居住情況還是不錯的，改善性需求有，但是剛性需求和投資性要求相對會(huì )比較少。目前現有政策調整他們去庫存可能會(huì )有一些慢。在三、四線(xiàn)城市，以及一些二線(xiàn)城市能不能給一些更好的政策解決來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，我們也曾經(jīng)進(jìn)行了一些調研。比如東北老工業(yè)基地的一些地方，我們去過(guò)牡丹江和佳木斯兩個(gè)市，都是幾百萬(wàn)人口，很不錯，從這些年的情況來(lái)看還很好，他的房?jì)r(jià)沒(méi)有泡沫，他們普通商品房才賣(mài)3000多，好一點(diǎn)4000多，一般3500左右，東北的房子墻要厚，因為冷，采暖各方面的設備費用比較大，他才賣(mài)3000多一平米。你想想成本很高，利潤很低，這種房子的產(chǎn)品泡沫很少，我們在調研的時(shí)候發(fā)現當地有一個(gè)風(fēng)俗習慣，農村女孩嫁人不要幾大件，而是要求城鎮里一套房子。房子可以是一居室，如果按照平均價(jià)3500元，60平米來(lái)算， 總價(jià)才20萬(wàn)左右，按照現在的首付原則，是將近2成首付，也就是首付3-4萬(wàn)元。這個(gè)地區有這種需要，而且沒(méi)有泡沫。我反對零首付，這樣的杠桿銀行風(fēng)險太高，我更反對首付貸，等于是沒(méi)花錢(qián)，還是零首付。如果能夠把銀行按揭降到一成最好，拿1、2萬(wàn)塊錢(qián)就可以完成買(mǎi)房結婚居住的需求，房地產(chǎn)最怕有泡沫�，F在有幾十萬(wàn)億，大部分是銀行的，如果在這方面加一點(diǎn)杠桿，我估計能去一大片庫存。

　　政府購買(mǎi)保障房是最好的時(shí)機，因為這么多的房子賣(mài)不出去，我建議開(kāi)發(fā)商降一下，不能都指著(zhù)政府，開(kāi)發(fā)商把房?jì)r(jià)降一降，中央有支持保障性住房的政策，地方政府要作為，拿錢(qián)來(lái)買(mǎi)一批，用于保障性住房的庫存房。這樣開(kāi)發(fā)商降一點(diǎn)，政府買(mǎi)一點(diǎn)，就可以解決貧困地區的需求。一部分讓年輕結婚的剛性需求，有剛性需求的人很多，但是他們卻沒(méi)有買(mǎi)房的能力。像北京，有剛性需求的人太多了，但是哪有錢(qián)買(mǎi)房子，地方也是一樣。政府買(mǎi)一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商降一點(diǎn)。用加杠桿的原則，大家一塊上，這樣有可能促進(jìn)三、四線(xiàn)城市去庫存的速度，我是這樣理解。

　　主持人：謝謝李總，李總講的差異化政策還是很有意思的。前一段時(shí)間，央行在降低首付的時(shí)候，也提到商業(yè)銀行可以根據自己的情況，做一些差異化的改變，差異化政策到底怎么實(shí)施。張委員，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？目前咱們政策取得什么樣的效果，有什么樣的障礙，哪方面有可以改進(jìn)的地方？

　　張泓銘：有關(guān)部門(mén)出臺兩方面的政策，第一，降首付。降契稅、營(yíng)業(yè)稅的政策，就是鼓勵需求一端的政策。應該說(shuō)，這是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)2015年，甚至包括2014年第四季度，中央政府都出臺了一些鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的政策，包括宏觀(guān)金融政策，都有了。降準、降息都有，累計起來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)需求一端。加上今年2月份兩道政策，我們完全有把握認為，政策對推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，是有作用的。無(wú)論一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)全面起作用。但是問(wèn)題是程度不一樣。剛才所說(shuō)超一線(xiàn)城市，2015年已經(jīng)很熱了，到兩道政策出來(lái)以后，更催生了熱度。還有很多三、四線(xiàn)城市，這把火燒的夠不夠，我們需要觀(guān)察一段時(shí)期。如果一線(xiàn)城市溫度夠了，有過(guò)熱的話(huà)，我們是不是撤一點(diǎn)。三四線(xiàn)城市加一把火沒(méi)問(wèn)題，這就是李克強總理所說(shuō)的去庫存當中“因城施策”的問(wèn)題。

　　主持人：剛才李委員和張委員都講到加杠桿的問(wèn)題，去庫存并不是說(shuō)一味的去杠桿，同時(shí)有的地方還要加杠桿。目前操作過(guò)程已經(jīng)有加杠桿的情況出現，銀行在沒(méi)有降低首付的情況下，有一些首付貸已經(jīng)出來(lái)了，沈陽(yáng)曾經(jīng)出臺了一個(gè)很短的政策——大學(xué)生購房零首付，這就是對特定的人群加杠桿，加杠桿動(dòng)力不一樣，有的是民間資金，有的是政府的推動(dòng)。我是研究銀行的，從銀行的角度來(lái)講，這種東西可能存在一些風(fēng)險，不知道兩位委員怎么看待加杠桿的特點(diǎn)，怎么樣能夠更好控制它，或者說(shuō)更好把握加杠桿的過(guò)程。李委員先來(lái)。

　　李曉林：中央提的“三個(gè)去”沒(méi)有問(wèn)題，因為我們存在一些問(wèn)題所以提出“三個(gè)去”，但是在執行層面上需要研究。我覺(jué)得產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)應該去杠桿，在煤炭、鋼鐵、水泥行業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程去杠桿是對的。在去庫存上應該是加杠桿，用杠桿幫著(zhù)去庫存。我覺(jué)得去杠桿上，產(chǎn)能過(guò)剩配杠桿是對的，但是有一些高科技領(lǐng)域、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng )新這些需要發(fā)展的應該加杠桿了，有去有加才符合我們現在的結構調整。去庫存應該適當加杠桿，去杠桿可能是不太適合的。

　　主持人：張委員怎么看？

　　張泓銘：去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、補短板、降成本——這是中央經(jīng)濟會(huì )議提出的今年我國經(jīng)濟工作五大任務(wù)。對于去杠桿的問(wèn)題和房地產(chǎn)問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)，可以稍稍仔細的討論一下，理解一下去杠桿是一件大事。2008年開(kāi)始美國金融危機以后，提出新常態(tài)的觀(guān)點(diǎn)就是全世界去杠桿，新常態(tài)主要的特點(diǎn)是新杠桿，我是認同世界上去杠桿的大背景�，F在我們去杠桿，我們去杠桿的思想觀(guān)點(diǎn)是符合世界經(jīng)濟發(fā)展大勢的，總體上我們在經(jīng)濟當中要去杠桿，去杠桿程度我們可以研究，但是大勢是去杠桿，這是一個(gè)大前提。

　　結合房地產(chǎn)庫存的問(wèn)題，我認為要仔細的分析。這里還要因地制宜，如果是庫存很?chē)乐氐牡胤�，對需求一端要加杠桿，我們要推動(dòng)需求消化庫存。對于供給側恐怕要適度的收緊，庫存那么大你還要加大施工就更糟了。杠桿有加有減——加需求端杠桿，減供給端的杠桿。

　　對于已經(jīng)過(guò)熱的一線(xiàn)城市要倒過(guò)來(lái)干，對需求者也許我們要稍稍的收杠桿降杠桿，對于供給側，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢很好，供不應求，我們應該適度加大杠桿。在總體減杠桿前提下，我們要區別對待不同的地區，需求兩端要有不同的對策。

　　主持人：加杠桿減杠桿不是絕對的。

　　李曉林：絕對不是一個(gè)去杠桿可以解決的。我和張委員的意見(jiàn)還是比較一致，有的地方要加，有的地方要去。

　　主持人：看起來(lái)是非常復雜的。

　　張泓銘：組合很多。

　　主持人：大家知道最近幾個(gè)星期以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng )新首付貸大家已經(jīng)看到，至少目前非常關(guān)注，而且在城市里作為投機的一種手段，好像使用還挺廣泛。我不掌握具體的數字，央行兩會(huì )期間新聞發(fā)布會(huì )上專(zhuān)門(mén)提到首付貸，目前定性不太好，有點(diǎn)違法的嫌疑。這類(lèi)產(chǎn)品看起來(lái)某種程度在加杠桿，替買(mǎi)房者加杠桿，目前的范圍到底是很廣泛普遍的現象，還是局部地區的現象？它的危害，或者說(shuō)它的影響會(huì )有哪些？我想大多數人對這個(gè)并不是很熟悉。兩位委員給我們大概的介紹一下情況。

　　李曉林：首付貸是最近一段時(shí)間出現的情況。這就是變相的零首付。前不久沈陽(yáng)想出臺一個(gè)零首付，第二天政策就腰斬了，沈陽(yáng)市政府也說(shuō)是在探討，我是不同意零首付的，這樣容易引起次級債危機，美國就是反面教材。零首付肯定是走不通的，有一些中介和機構就想出一個(gè)規避零首付的方法，就是首付貸，變相的零首付。這樣容易引起金融風(fēng)險，如果波及面大了，容易危害我們整個(gè)金融體系。有的地方房?jì)r(jià)有泡沫，還沒(méi)有吹破，但是變相零首付了，你首付都是貸款解決，一旦房?jì)r(jià)跌下來(lái)銀行資產(chǎn)就壞了，就會(huì )引起類(lèi)似于美國次級債危機的金融風(fēng)險出現，所以趕快要制止。

　　主持人：從房地產(chǎn)健康發(fā)展角度來(lái)看，這類(lèi)產(chǎn)品不利于市場(chǎng)長(cháng)期穩健的發(fā)展，過(guò)度透支了未來(lái)的發(fā)展。

　　李曉林：首付貸還有點(diǎn)違規。

　　主持人：昨天央行負責人講，像這類(lèi)機構大多數不具備貸款資質(zhì)。正常來(lái)講，我們國家貸款機構是要拿金融資質(zhì)的。張委員有什么補充嗎？

　　張泓銘：剛才提到首付貸，除了正規的金融機構給予貸款以外，民間機構，嚴格說(shuō)是非金融機構也給予貸款，實(shí)際上是變成零首付或者極低首付，這是有風(fēng)險的。首先這不符合我們國家的法律，因為我們國家不允許沒(méi)有金融牌照沒(méi)有金融資質(zhì)的機構放貸，這在法律的層面就否定了。其次，它的危害還是很大的，最鮮活的樣本就是美國次貸危機，用國家擔保的形勢讓沒(méi)有購房能力的人買(mǎi)房，后來(lái)通過(guò)金融衍生產(chǎn)品導致危機，追終溯源就是買(mǎi)房極低貸款造成的，前車(chē)之鑒我們一定要防范。

　　分析一下這個(gè)問(wèn)題，現在我們國家規定首付比例是25%，這是正規金融機構提供的貸款。民間的零首付實(shí)際上也是來(lái)自于金融機構，最后也會(huì )傳遞到金融機構里，所以危害是一樣的，所以我們不贊成。