新華社�？�4月23日消息，22日晚上8點(diǎn)海南召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，宣布對非本省戶(hù)籍購房者實(shí)施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著(zhù)什么？此次限購是權宜之計還是長(cháng)久策略？

　　嚴格限購的背后發(fā)生了什么？

　　在海南建省辦經(jīng)濟特區30周年之際，中央宣布在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進(jìn)中國特色自由貿易港建設，這使得海南房地產(chǎn)的關(guān)注度急劇上升。

　　短短一周時(shí)間，從全國各地趕來(lái)的購房者，紛紛涌入陵水、萬(wàn)寧、文昌等東部沿海市縣，以及之前被“冷落”的西線(xiàn)澄邁、臨高等市縣。各大樓盤(pán)銷(xiāo)售中心咨詢(xún)者絡(luò )繹不絕，很多購房者抱著(zhù)“買(mǎi)到就是賺到”的心態(tài)，采取一次性付款方式購房。

　　“一位購房者交完全款就乘飛機離開(kāi)了，連購房合同都沒(méi)來(lái)得及拿�！背芜~縣一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，很多購房者都不仔細研究房屋的朝向等因素，生怕?lián)尣坏搅恕?/p>

　　有部分樓盤(pán)價(jià)格幾天時(shí)間出現了1000元-3000元上漲，如澄邁縣福山鎮的一處樓盤(pán)就由此前萬(wàn)元內的價(jià)格一下子漲到了12000多元。即便如此，很多購房者還是高興而來(lái)掃興而歸，因為“買(mǎi)不到”。

　　這段時(shí)間，大多數房企窮盡手段搶售，甚至不惜違法違規。4月18日晚11時(shí)，�？谑杏^(guān)瀾湖觀(guān)園項目出現搶購。�？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項目營(yíng)銷(xiāo)現場(chǎng)，及時(shí)叫停不規范營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并依據現場(chǎng)調查認定的違規銷(xiāo)售行為，對開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機構罰款150萬(wàn)元。海南省住建部門(mén)近期已經(jīng)密集處罰了數十家違規房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)中介。

　　另一方面，部分房企發(fā)現有利可圖，乘機捂盤(pán)。北京購房者孔先生等人看中了澄邁兩處房產(chǎn)，但跟銷(xiāo)售人員溝通數日之后，對方卻以暫停網(wǎng)簽為由不再進(jìn)行交易，但實(shí)際上近期該地并未暫停網(wǎng)簽。�？谑幸灿袠潜P(pán)拿到預售證有些時(shí)日，卻遲遲未進(jìn)行網(wǎng)簽備案，涉嫌存在捂盤(pán)行為。

　　針對此類(lèi)情況，海南省住建廳4月16日緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房?jì)r(jià)。僅時(shí)隔6天之后，海南又一次喊“�！�，宣布全域限購。

　　其實(shí)，海南樓市這波上漲并非突發(fā)行情。最近的行情啟動(dòng)于2016年底，此后海南房?jì)r(jià)“扶搖直上”，部分區域房?jì)r(jià)翻番乃至出現3倍多的漲幅。

　　業(yè)內人士認為，上世紀90年代的那場(chǎng)噩夢(mèng)般的房地產(chǎn)泡沫一直令海南心有余悸，警鐘長(cháng)鳴，這導致海南在這一年多的時(shí)間里，出臺了十余次大大小小涉及房地產(chǎn)的調控政策。

　　全域限購引發(fā)了怎樣的市場(chǎng)反應？

　　23日一大早，海南當地一家大型房地產(chǎn)公司的早會(huì )氣氛異常緊張�！拔覀兏邔由畋�?yè)鷳n(yōu)，現在已經(jīng)開(kāi)始制定新的融資方案，包括人員編制的裁減等內容�！痹摴�司一位負責人表示，“以我們盤(pán)為例，之前的意向客戶(hù)大多都是島外的，勢必流失大量意向客戶(hù)，資金回籠肯定會(huì )有大麻煩�！边@是海南22日新政的后續反應。

　　海南省22日宣布：自4月22日20時(shí)起實(shí)施全域限購，非本省戶(hù)籍居民家庭在新增限購區域購買(mǎi)住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明，此前已實(shí)施限購區域則需要提供60個(gè)月。

　　消息迅速引發(fā)市場(chǎng)反應。中介、分銷(xiāo)商和房企銷(xiāo)售的電話(huà)幾乎被“打爆”，沒(méi)買(mǎi)到房的人千方百計想辦法買(mǎi)，買(mǎi)到房的人則擔心以后無(wú)人接盤(pán)考慮是否賣(mài)出。

　　“這意味著(zhù)非本省戶(hù)籍購房者基本上不能買(mǎi)了�！焙Ｄ犀F代管理研究院院長(cháng)王毅武說(shuō)，海南島外購房者占比將近八成，之前還只是劃定了限購區，通過(guò)個(gè)稅或者社保來(lái)限制購買(mǎi)。非本省戶(hù)籍購房者還是有很大的選擇余地。

　　更嚴格的是，此次限購還把很多人在戶(hù)籍上“動(dòng)腦筋”的空子也給堵住了。新政規定自本通知發(fā)布后戶(hù)籍遷入本省的居民家庭只能購買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險繳納證明。

　　“海南各市縣要加強購房資格審查，規范住房交易行為。非本省戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補繳個(gè)人所得稅或社會(huì )保險購買(mǎi)住房�！焙Ｄ鲜∽〗◤d廳長(cháng)霍巨燃表示。

　　上述政策產(chǎn)生的直接后果是“不能買(mǎi)”，新政還規定買(mǎi)了“不能賣(mài)”，居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì )組織在海南省購買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后方可轉讓。

　　王毅武表示，上述因素疊加之后，對于持有房產(chǎn)者不是個(gè)好消息�！霸瓉�(lái)持有者還可以樂(lè )觀(guān)地認為遲早都可以賣(mài)，不就等個(gè)幾年嗎？現在不行了，即使過(guò)了5年期限，即使海南不再增加建設用地，但只要此項政策長(cháng)期執行，符合資格的接盤(pán)者也寥寥無(wú)幾�！�

　　不過(guò)，整體而言，全域限購對于海南房地產(chǎn)庫存去化帶來(lái)的壓力并不大。截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個(gè)月，比上年末減少12個(gè)月。

　　緊急的權宜之計還是穩定的長(cháng)期策略？

　　“如此嚴厲的限購政策超出預期，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必發(fā)生方向性的重大改變�！北镜啬炒笮头康禺a(chǎn)公司銷(xiāo)售負責人認為。

　　此次政策發(fā)布之后，市場(chǎng)揣測這是否為控制房?jì)r(jià)瘋狂上漲的權宜之計。但海南省級層面透露出來(lái)的種種信息表明，此次調控目標明確，態(tài)度堅決，影響將是深遠的�！斑@樣層級的政策文件和長(cháng)遠方向一般不會(huì )輕易改變�！焙Ｄ鲜≌�府一位權威人士說(shuō)。

　　霍巨燃稱(chēng)，此次新政出臺的目標是為了堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優(yōu)化房地產(chǎn)區域結構、產(chǎn)品結構、租售結構，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，推動(dòng)自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。

　　“海南實(shí)行最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產(chǎn)加工廠(chǎng)，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)�！被艟奕急硎�。

　　海南省主要領(lǐng)導也在多個(gè)場(chǎng)合多次表態(tài)，海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠(chǎng)”。

　　根據海南省2018年一季度經(jīng)濟運行數據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%，比重依然偏高。有人擔心，嚴格限購是否會(huì )影響海南的經(jīng)濟運行。

　　海南省政府一位權威人士如此表示，“近期經(jīng)濟要受一定影響，但是值得。海南遲早都要下這個(gè)決心，還不如早點(diǎn)下，否則來(lái)海南只想做房地產(chǎn)�！�

　　新政規定，海南將實(shí)行最嚴格的節約用地制度，實(shí)施建設用地總量和強度雙控行動(dòng)，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì )發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷(xiāo)商品住宅項目用地。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來(lái)有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自貿港建設的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持會(huì )加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會(huì )更嚴厲。