經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)編者按：房地產(chǎn)的話(huà)題，從未離開(kāi)過(guò)社會(huì )關(guān)注排行榜。近兩年，“房住不炒”、長(cháng)效機制、“租售并舉”等成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。圍繞相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題，清華大學(xué)建設管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉接受了經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者的專(zhuān)訪(fǎng)。

　　“房住不炒”是為降房?jì)r(jià)嗎？

　　十九大報告宣示，中國特色社會(huì )主義進(jìn)入新時(shí)代。劉洪玉認為，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始步入新時(shí)代，就是從數量擴張為主轉變?yōu)橐蕴岣弋a(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量為主，以追逐住房資產(chǎn)升值為主轉變?yōu)橐詽M(mǎn)足居民住房使用需求為主，逐步形成了“房住不炒”的共識。該共識也將成為新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要特征。

　　中國住房市場(chǎng)發(fā)展到現在，房?jì)r(jià)上漲的速度很快，帶來(lái)很多問(wèn)題�！胺孔〔怀础钡奶岢鍪菫榱私捣�?jì)r(jià)嗎？

　　對于這個(gè)問(wèn)題，劉洪玉表示，“房住不炒”出發(fā)點(diǎn)是為了更好地滿(mǎn)足人們住的需要。當然，“房住不炒”理念形成共識以后，對房?jì)r(jià)的穩定是有好處的。

　　有人說(shuō)房子“不炒”就是不能夠買(mǎi)賣(mài)，劉洪玉認為也不是這樣�！胺孔〔怀础笔且粋�(gè)新的住房發(fā)展理念，堅持或實(shí)現這個(gè)理念，就要有效遏制住房投機、合理引導住房投資、妥善保護住房消費，并最終實(shí)現全體人民住有所居的住房政策目標。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，“房住不炒”的理念在不斷深化住房制度改革的過(guò)程中，將發(fā)揮重要的指導作用。

　　長(cháng)效機制從何處發(fā)力？

　　劉洪玉指出，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，住房從總體上已經(jīng)告別了短缺的時(shí)代。他舉出數據稱(chēng)，全社會(huì )住房投資占GDP的比重已連續20多年超過(guò)8%，這在世界上是很少見(jiàn)的。尤其是2010年以來(lái)，我國全社會(huì )住房投資占GDP的比重達到12%左右，遠超其他國家和地區快速城鎮化時(shí)期的平均投資水平。所以未來(lái)我國住宅開(kāi)發(fā)建設的機會(huì )應該是結構性的。

　　為了促進(jìn)市場(chǎng)長(cháng)期健康平穩發(fā)展，中央提出加快建設房地產(chǎn)長(cháng)效機制。那么，建設房地產(chǎn)長(cháng)效機制要從哪些方面發(fā)力？

　　在劉洪玉看來(lái)，加快建設房地產(chǎn)長(cháng)效機制，首先是住房制度，要讓每個(gè)人都有同樣的機會(huì )獲得基本住房，制度要清晰穩定，要避免“福利陷阱”。其次是稅收制度，房地產(chǎn)稅制要能保護住房消費、遏制住房投機。

　　劉洪玉將買(mǎi)房環(huán)節稱(chēng)為進(jìn)入住房市場(chǎng)的“入口”，建議通過(guò)將契稅稅率與買(mǎi)房人及其買(mǎi)房行為特征相關(guān)聯(lián)，來(lái)調整人們的購買(mǎi)行為。將賣(mài)房稱(chēng)為離開(kāi)市場(chǎng)“出口”，通過(guò)個(gè)人所得稅的征收來(lái)調整住房增值，實(shí)現增值收益在個(gè)人和社會(huì )之間的合理分享�！鞍讶肟�、出口這兩關(guān)把住了，就可以保護‘住’、驅離‘炒’�！�

　　房地產(chǎn)稅改革的核心目標是培育地方政府穩定持久財政收入來(lái)源

　　作為房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要內容，房地產(chǎn)稅吸引了眾多的關(guān)注目光。很多人認為，房?jì)r(jià)高就是因為沒(méi)有征收房地產(chǎn)稅。

　　劉洪玉表示，好像有一個(gè)把房地產(chǎn)稅神化的趨勢，認為房地產(chǎn)稅是萬(wàn)能的，只要一收房地產(chǎn)稅，當前市場(chǎng)中存在的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題、空置問(wèn)題、住房占有不均問(wèn)題等就都迎刃而解了。異化了房地產(chǎn)稅的功能，這是件非常糟糕的事情。房地產(chǎn)稅是國家財稅制度改革很重要的一方面內容，其主要功能是為地方政府籌措財政收入，目標是成為地方政府穩定持久的財政收入來(lái)源，而不是用來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　劉洪玉認為，房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外，也有一些附帶的效果，比如可能會(huì )影響房?jì)r(jià)，可能會(huì )提高住房資源的使用效率。但房地產(chǎn)稅的征收，不能過(guò)分影響房?jì)r(jià)、不能過(guò)分影響人們持有住房的愿望，也是國際相關(guān)研究的共識。

　　發(fā)展租賃市場(chǎng)不是不讓買(mǎi)房

　　中央提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。劉洪玉表示，現在發(fā)展租賃市場(chǎng)，實(shí)際上也是在“房住不炒”理念指導下完善住房制度的一種實(shí)踐。

　　劉洪玉指出，發(fā)展租賃市場(chǎng)，不是不讓人們買(mǎi)房了，或者鼓勵人們都去租房，而是彌補住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的短板，為居民提供一個(gè)自由的、主要出于經(jīng)濟動(dòng)因進(jìn)行住房租買(mǎi)選擇的環(huán)境，包括制度環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

　　針對如何發(fā)展租賃市場(chǎng)，劉洪玉認為，首先要有匯集市場(chǎng)信息的服務(wù)平臺，能夠去偽存真，公開(kāi)透明。同時(shí)，市場(chǎng)上要有足夠的供應者，而且供應規范，所以現在提出來(lái)發(fā)展機構租賃。還有，住房租賃條例要盡快出來(lái)，參與到市場(chǎng)租賃的相關(guān)主體要遵循這些規范。

　　“慢慢地，租住的人感覺(jué)租房子也是很舒心的事，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標就差不多實(shí)現了�！眲⒑橛裾f(shuō)�！　�

　　房?jì)r(jià)“大起”“大落”都要防范

　　至于房?jì)r(jià)，劉洪玉表示，從政策的角度來(lái)說(shuō)，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩定，避免大起大落。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要在穩定的基礎上慢慢調整，要抑制、吸收消化泡沫，而不是主動(dòng)刺破泡沫，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康穩定發(fā)展。

　　國家統計局最新發(fā)布的70城房?jì)r(jià)數據顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降，二三線(xiàn)城市漲幅回落。

　　劉洪玉認為，過(guò)去防范“大起”，現在有了可能“大落”的危險以后，也要關(guān)注這方面。

　　現在房?jì)r(jià)是不是歷史上的最高點(diǎn)？劉洪玉認為很難這么說(shuō)，可以肯定現在是一個(gè)階段性的高點(diǎn)。房?jì)r(jià)有景氣循環(huán)的周期變化。過(guò)去漲得快了，將來(lái)可能會(huì )慢下來(lái)，甚至是往下調整。但從更長(cháng)的趨勢看，房?jì)r(jià)應該隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，呈現出向上的發(fā)展過(guò)程。(經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 馬常艷)