作為國民經(jīng)濟的重要支柱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行關(guān)乎民生福祉與經(jīng)濟大盤(pán)。近日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議對2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)作出明確部署，將“著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”納入重點(diǎn)任務(wù)框架，釋放出一系列影響深遠的政策信號，為“十五五”開(kāi)局之年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃定了清晰路徑。

筑牢房地產(chǎn)運行底線(xiàn)

中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“著(zhù)力穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)”列為重點(diǎn)任務(wù)，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”核心舉措，標志著(zhù)2026年樓市調控將延續“穩字當頭”的主基調，同時(shí)更強調供需兩端精準發(fā)力。

58安居客研究院院長(cháng)張波對記者表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議對于房地產(chǎn)市場(chǎng)給予充分關(guān)注，既立足當前市場(chǎng)供需矛盾與風(fēng)險隱患，又著(zhù)眼于行業(yè)長(cháng)期轉型，通過(guò)一系列措施推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，堅定信心、應對挑戰，為“十五五”開(kāi)局之年的房地產(chǎn)市場(chǎng)筑牢了“穩預期、提質(zhì)效”的堅實(shí)基礎。

今年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“分化調整、企穩向好”的階段性特征。中指研究院數據顯示，1—11月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.2%，銷(xiāo)售額同比下降2.8%，降幅較2024年同期分別收窄7.5和9.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)下行態(tài)勢得到初步遏制。

“但城市間分化加劇的格局沒(méi)有改變，一線(xiàn)城市商品住宅去化周期維持在12—15個(gè)月的合理區間，部分三四線(xiàn)城市去化周期超過(guò)24個(gè)月，庫存壓力依然突出?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨?jīng)理曹晶晶對記者表示，與此同時(shí)，行業(yè)風(fēng)險化解取得階段性進(jìn)展，今年房企境內外債券兌付規模較2024年下降30%。

張波認為，從大方向來(lái)看，一線(xiàn)城市去庫存的壓力相對較小，但在優(yōu)化供給層面需要積極填補改善型需求的缺口，通過(guò)優(yōu)化供地結構，減少低效住宅用地供應，優(yōu)先保障高品質(zhì)改善型用地。三四線(xiàn)城市的核心問(wèn)題是去庫存，可以擴大購房補貼，降低置換門(mén)檻，嚴格限制新增住宅用地供應，同步盤(pán)活各類(lèi)閑置資產(chǎn)。

值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，為存量消化與保障房供給搭建起橋梁。易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)分析認為，未來(lái)，保障房的工作重心會(huì )更多傾向于商品房去庫存工作，同時(shí)存量商品房的工作重心也將轉變?yōu)橹攸c(diǎn)用于支持保障房，這表明兩者的結合度將更高，既能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，又能拓寬保障房供給渠道，一舉兩得。

深化公積金制度改革

中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確將“深化住房公積金制度改革”作為2026年房地產(chǎn)工作的重要抓手，與“有序推動(dòng)‘好房子’建設”并列部署，凸顯出制度改革在支持合理住房需求、推動(dòng)行業(yè)轉型中的關(guān)鍵作用。這一部署延續了近年來(lái)公積金政策的優(yōu)化趨勢，明確了2026年公積金改革的深化方向，將為剛需和改善型購房群體帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的政策紅利。

張波表示，在公積金制度改革方面，預計會(huì )有更多的提高貸款額度、簡(jiǎn)化異地辦理流程等創(chuàng )新舉措，這將降低剛需群體的購房門(mén)檻，尤其利好新市民、青年群體。在貸款額度層面可以因城施策，按城市需求進(jìn)行差異化調整。另外，公積金目前僅可在買(mǎi)房、租房等情況下使用，未來(lái)可能有所突破，例如可用于子女教育、大病醫療、老舊小區改造等，有助于更好地發(fā)揮公積金的作用。

據記者了解，公積金制度近年來(lái)持續優(yōu)化。中指研究院監測數據顯示，今年，全國各地出臺的公積金政策超260條，主要集中在提高貸款額度、簡(jiǎn)化異地貸款流程、擴大提取范圍等方面，累計惠及超1500萬(wàn)戶(hù)購房家庭。例如，北京將首套房公積金貸款最高額度從120萬(wàn)元提高至140萬(wàn)元，上海實(shí)現長(cháng)三角區域公積金異地貸款“一網(wǎng)通辦”，廣州允許提取公積金用于支付存量房交易稅費，這些舉措有效降低了購房門(mén)檻。

清理不合理限制措施

中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出“清理消費領(lǐng)域不合理限制措施”，這一部署直指當前住房消費領(lǐng)域的痛點(diǎn)堵點(diǎn)，是激活合理住房需求、釋放消費潛力的關(guān)鍵舉措。隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)入中后期，住房消費已從剛需主導轉向改善型需求為主，清理不合理的限制措施、營(yíng)造寬松有序的消費環(huán)境，成為推動(dòng)市場(chǎng)平穩運行的重要支撐。

業(yè)內人士指出，當前，住房消費領(lǐng)域仍存在部分限制性措施。例如，部分城市的限購政策對剛需家庭的認定標準過(guò)于嚴格，異地購房的社保繳納年限要求偏高；部分地區的公積金異地使用仍存在壁壘，跨省市購房提取公積金流程繁瑣；部分城市對改善型住房的認定標準滯后，二套房首付比例和貸款利率偏高，增加了置換成本。這些問(wèn)題不僅影響購房者的置業(yè)體驗，也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

國家發(fā)展改革委也明確表示，將加快健全擴大內需體制機制，完善促進(jìn)消費制度機制，推動(dòng)清理汽車(chē)、住房等消費不合理限制性措施，建立健全適應消費新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的管理辦法。

嚴躍進(jìn)認為，清理不合理限制措施還需要與規范市場(chǎng)秩序相結合，在放寬限制的同時(shí)，也要加強對房地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商的監管，打擊虛假宣傳等違規行為，保障購房者的合法權益。只有營(yíng)造買(mǎi)得放心、換得便捷的消費環(huán)境，才能真正激活住房消費潛力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。