記者 孫蔚

12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、北京市發(fā)展和改革委員會(huì )、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），更好地滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。本次政策直接擴大了購房群體規模，有利于促進(jìn)非京籍和多孩家庭購房需求釋放。

非京籍、多子女家庭限購放松

《通知》明確進(jìn)一步優(yōu)化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買(mǎi)五環(huán)內商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內多購買(mǎi)一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買(mǎi)3套商品住房；在京連續2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買(mǎi)2套商品住房。

58安居客研究院院長(cháng)張波對記者表示，本次新政對非京籍新市民與多子女改善家庭的限購進(jìn)行了優(yōu)化，精準匹配了北京當前的需求結構。當下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現二手房剛需主導、新房改善型提升的特征，市場(chǎng)去化難度增大。從安居客線(xiàn)上數據來(lái)看，11月二手房掛牌時(shí)長(cháng)96.73天，同比增長(cháng)25%。新政通過(guò)降低準入門(mén)檻有望直接釋放這兩類(lèi)核心需求，帶動(dòng)成交節奏加快。張波預計，北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會(huì )明顯增加，置換需求也將同步提升。

本次新政明確可在五環(huán)內多購買(mǎi)一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望提升改善意愿。張波認為，這一政策預計可帶動(dòng)北京五環(huán)內改善型、面積在120—140平方米的戶(hù)型成交占比提升。

不再區分首套、二套商貸利率

《通知》指出，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機構根據北京地區市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制要求和本機構經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素，在利率定價(jià)機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢(xún)。

《通知》要求，加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個(gè)人住房貸款購買(mǎi)二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

當前北京首套房商貸利率約為3.05%，五環(huán)內二套房商貸利率約為3.45%，五環(huán)外二套房商貸利率約為3.25%，本次政策實(shí)施后，首套、二套房貸利率將保持一致?！吧虾?、深圳在今年8—9月已經(jīng)出臺此類(lèi)政策，具體利率是多少，由銀行根據利率定價(jià)機制安排，總體上降低了二套房貸利率?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨?jīng)理曹晶晶表示。

張波分析認為，此次政策在金融端的兩大調整直接利好北京市場(chǎng)改善型需求，可以有效降低改善型購房的利率成本，激活“賣(mài)舊買(mǎi)新”的需求。在允許銀行根據客戶(hù)風(fēng)險靈活定價(jià)后，預計超過(guò)一半的改善型客戶(hù)有望獲得接近首套房的利率水平。二套房公積金貸款首付比例從不低于30%降至25%，有效配合了商貸利率的調整，預計會(huì )進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購房成本。

近期，有關(guān)部門(mén)多次強調要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來(lái)支持住房需求的重要舉措之一。業(yè)內人士認為，未來(lái)北京的公積金政策在降低首付比例、擴大公積金使用范圍、優(yōu)化公積金提取次數等方面仍具備進(jìn)一步優(yōu)化空間。

限制性措施將進(jìn)一步清理

《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。

張波認為，此舉一方面是行政流程優(yōu)化，另一方面則解決了北京新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源供給不足的問(wèn)題。從安居客線(xiàn)上的數據來(lái)看，2025年11月北京二手房掛牌量7.33萬(wàn)套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量的29%。同時(shí)，由于房企拿地后立項審批周期長(cháng)，部分板塊項目入市延遲。新政后，區級備案會(huì )將審批周期明顯縮短，房企可以更快地啟動(dòng)規劃建設，房企也會(huì )更有開(kāi)發(fā)“好房子”類(lèi)產(chǎn)品的動(dòng)力，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導向。

中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，“十五五”規劃建議指出“清理汽車(chē)、住房等消費不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉建設工作會(huì )議也強調“城市政府要用足用好房地產(chǎn)調控自主權，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經(jīng)邁出重要一步。在市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的背景下，未來(lái)北京應該進(jìn)一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應，預計上海、深圳等城市也可能出臺限制性政策優(yōu)化措施。