買(mǎi)房還是租房？對于許多生活在大城市的人來(lái)說(shuō)，租房已成為重要的安居方式。住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)租市場(chǎng)的規范與成長(cháng)，是滿(mǎn)足人們高品質(zhì)居住需要的一個(gè)重要方面。當前，我國長(cháng)租市場(chǎng)在發(fā)生著(zhù)怎樣的變化？未來(lái)如何進(jìn)一步提升租賃品質(zhì)？新出臺的《住房租賃條例》又將對市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

7月21日，《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）正式公布，將于9月15日起施行?！稐l例》對出租承租活動(dòng)、住房租賃企業(yè)行為、經(jīng)紀機構行為等方面提出了明確規范，為住房租賃市場(chǎng)提供了明確的制度框架和行為準則，我國住房租賃管理體系進(jìn)一步完善。

業(yè)內人士認為，長(cháng)租市場(chǎng)的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的議題，更關(guān)乎城市未來(lái)。近年來(lái)，在租購并舉政策基調下，長(cháng)租市場(chǎng)結構發(fā)生顯著(zhù)變化，住房保障體系多元化供給格局正加速構建，從而更好滿(mǎn)足青年、新市民及家庭等多元群體居住需求。

長(cháng)租需求逐步釋放

“現在租房，真的跟以前不一樣了?！苯衲辍拔逡弧逼陂g，在昆明工作的張女士因工作變動(dòng)告別了租住10年的房子，完成了新一輪換租，她表示整個(gè)過(guò)程很順暢，租房前期在網(wǎng)上做好功課，實(shí)地看房目標明確，價(jià)格也基本透明，節省了很多時(shí)間。

在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，租房已成為很多人青睞的居住方式。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，關(guān)乎群眾的幸福感和獲得感。中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生 著(zhù)力解決群眾急難愁盼的意見(jiàn)》提到，“支持各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導支持社會(huì )力量運營(yíng)長(cháng)期租賃住房”“引導支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶(hù)型青年公寓供給”。

今年是“十四五”規劃收官之年，各地保租房籌集按照既定目標有序完成，按照5年870萬(wàn)套（間）目標來(lái)看，可以惠及2600多萬(wàn)新市民、青年。當前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二線(xiàn)城市保租房已進(jìn)入規?；胧须A段。

業(yè)內人士估測，就目前我國住房租賃市場(chǎng)而言，個(gè)人房東出租仍占據主導地位，占比約八成；集中或分散式的機構化運營(yíng)占一成左右；保租房在近幾年逐漸成為重要供給之一，和年輕人及靈活就業(yè)有關(guān)的保租房項目明顯增多，預計未來(lái)占比接近一成。

對于各租房類(lèi)型的優(yōu)缺點(diǎn)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)分析：“個(gè)人房東的房源分布廣，可滿(mǎn)足就近租房的需求；機構化運營(yíng)的托管性質(zhì)租賃住房，由于租售的門(mén)檻低且處于小區內，本質(zhì)上仍是一種更標準化的個(gè)人房東房源；長(cháng)租公寓一般有較好的裝修，但這幾年也看到一些亂象，項目質(zhì)量參差不齊；保租房普遍是新小區，所以有些價(jià)格比周邊房源高一點(diǎn)?！?/p>

今年的畢業(yè)季、求職季，熱點(diǎn)城市中小戶(hù)型呈現出供不應求態(tài)勢。58安居客研究院數據顯示，6月份，一線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)對1室和2室戶(hù)型的需求熱度占比在70%至80%，而對應的戶(hù)型市場(chǎng)供給占比約為60%至76%；二線(xiàn)城市的租賃市場(chǎng)對1室和2室戶(hù)型的需求熱度占比在60%至75%。

不只是畢業(yè)生，中青年、家庭等群體的長(cháng)租需求也在持續釋放。日前發(fā)布的《2025中國城市長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展藍皮書(shū)》提出，隨著(zhù)城鎮化率突破66%、城鎮常住人口達9.3億人，住房租賃需求持續攀升，全國租房人口已近2.6億人。一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市租房需求更加旺盛，據測算，四大一線(xiàn)城市租房人口規模已近4000萬(wàn)人。與此同時(shí)，租客結構也在發(fā)生深刻變化。中年群體回歸租房市場(chǎng)，35歲以上租客占比超35%。

58安居客研究院院長(cháng)張波認為：“在買(mǎi)房還是租房的選擇上，一旦租房性?xún)r(jià)比更高，且市場(chǎng)趨于穩定，租賃人群占比便會(huì )逐漸提升，這將是未來(lái)的發(fā)展趨勢?！?/p>

張女士告訴記者，相比以往租客需承擔全部中介費的情況，如今房東和租客各付一半成為主流。中介公司服務(wù)也更好了，有的中介還會(huì )幫忙搬家?！叭缃癜峒夜驹絹?lái)越專(zhuān)業(yè)，項目清楚、收費透明，大件物品保護得非常仔細，全程幾乎不用操心?！彼硎?，相較買(mǎi)房，這種能隨著(zhù)工作變動(dòng)而靈活換租的方式對她而言更具性?xún)r(jià)比。

供給呈現結構性變化

長(cháng)租市場(chǎng)的發(fā)展與人口趨勢密不可分。一方面，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平和城市現代化水平的提高，作為勞動(dòng)人口主力軍的20歲至39歲中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭規模小型化等趨勢日益明顯。隨著(zhù)結婚和生育年齡后移，住房租賃的需求期正在進(jìn)一步延長(cháng)。重點(diǎn)城市的租賃人口基數龐大，租賃住房的發(fā)展潛力巨大。

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，2016年以來(lái)，有關(guān)部門(mén)相繼出臺了一系列培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策措施，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，有效推動(dòng)了長(cháng)租公寓市場(chǎng)的規范化、高質(zhì)量發(fā)展。特別是REITs等金融工具的陸續發(fā)行，使經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)在“投—融—建—管—退”等環(huán)節上實(shí)現了閉環(huán)。

在政策導向、現實(shí)因素、租住觀(guān)念等因素作用下，我國長(cháng)租市場(chǎng)呈現出顯著(zhù)的結構性變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )長(cháng)租房分會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙曉英指出，當前長(cháng)租市場(chǎng)出現了經(jīng)營(yíng)主體多元化、產(chǎn)品類(lèi)型豐富化、運營(yíng)模式多樣化、租賃關(guān)系長(cháng)期化等顯著(zhù)變化。

趙曉英表示，首先，長(cháng)租市場(chǎng)參與者不斷增加，除了傳統的房產(chǎn)中介和小型租賃企業(yè)外，品牌開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)長(cháng)租公寓運營(yíng)商、金融機構、國企等紛紛涉足，形成了多元化的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體。其次，市場(chǎng)從單一的普通租賃住房，向保租房、長(cháng)租公寓、服務(wù)式公寓、高端公寓等多種類(lèi)型發(fā)展，滿(mǎn)足不同層次和需求的租客。再次，出現了集中式、分散式等多種運營(yíng)模式，一些企業(yè)以輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同模式進(jìn)行布局。此外，隨著(zhù)租購并舉政策的推進(jìn)，租客的租賃觀(guān)念逐漸轉變，租賃關(guān)系更加穩定，長(cháng)租合同的簽訂比例有所提高。

“當前，居民的長(cháng)期租房需求持續釋放，租賃居住模式被認可，租房供給主體也越來(lái)越多元化?！睆V東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿進(jìn)入住房租賃賽道的主體越來(lái)越多，競爭越發(fā)激烈，為了迎合多元居住需求，租賃企業(yè)在個(gè)性化居住體驗、綜合性?xún)r(jià)比等方面下足功夫。

例如，近年來(lái)，萬(wàn)科泊寓陸續推出了面向中高端商務(wù)人士的服務(wù)式公寓、面向企業(yè)定制的藍領(lǐng)宿舍，以及大型租賃社區，為各個(gè)年齡階段、不同租房需求的人群提供服務(wù)；龍湖冠寓針對租住客群社交需求，重點(diǎn)打造影音休閑、健身娛樂(lè )和自習辦公空間，針對畢業(yè)生群體，今年再次加碼優(yōu)惠力度，合計為每位畢業(yè)生提供價(jià)值超千元的租房禮包；貝殼省心租為租客配備24小時(shí)響應、700多項免費維修等權益，同時(shí)通過(guò)優(yōu)化收房標準、出房周期，讓分散的房源實(shí)現高效運營(yíng)；自如推出“增益租”新模式，對業(yè)主托管的房子進(jìn)行裝修改造，提供專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

“機構化運營(yíng)的長(cháng)租公寓項目因品質(zhì)普遍較高、服務(wù)好，且可提供較獨立的居住空間，私密性有保障，受到年輕人青睞，但價(jià)格偏高等問(wèn)題也難以忽略。短期因市場(chǎng)供應明顯增多，競爭有所加劇，長(cháng)租公寓市場(chǎng)運營(yíng)面臨一定壓力?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨?jīng)理曹晶晶認為，綜合來(lái)看，目前北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市集中式長(cháng)租公寓在住房租賃市場(chǎng)中的占比均在10%以下，遠低于德國、日本等國家水平，在租戶(hù)對租住品質(zhì)要求不斷提升的背景下，我國長(cháng)租公寓機構化率仍有進(jìn)一步提升的空間。

提升分散式租賃品質(zhì)

“在北京工作了6年，我搬了6次家?！标惻扛嬖V記者，“遇到過(guò)房東賣(mài)房、到期漲價(jià)甚至樓下鄰居鬧事等問(wèn)題，所以不得不頻繁搬家?，F在租在離單位近的老小區，簽了2年租約，生活趨于安穩。不過(guò)，智能家電方面還需要自己添置一些?！?/p>

陳女士的經(jīng)歷，反映了分散式租賃住房面臨的普遍問(wèn)題。在當前階段，個(gè)人房東出租，即分散式房源將長(cháng)期是我國城鎮住房租賃市場(chǎng)的供應主體，租房過(guò)程中屢見(jiàn)不鮮的隨意漲租金、租期不穩定、克扣押金、維修責任劃分等問(wèn)題也多出現在這類(lèi)房源上。推動(dòng)此類(lèi)房源集中化、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理，是實(shí)現分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)。此次《條例》也提出，“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃”。

多項全國性家庭住戶(hù)調查反映，我國城鎮地區住房套戶(hù)比已經(jīng)達到1.1乃至更高水平，即家庭持有的住房總套數超過(guò)家庭數的10%乃至更多。這部分由家庭持有但不作為主要居所的龐大房源，除部分作為家庭季節性用房外，對外出租是最主要用途之一。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流購房需求，這就意味著(zhù)家庭在購房的同時(shí)需要處置其原有住房。目前這種處置主要采用出售方式，但受市場(chǎng)環(huán)境影響很大。事實(shí)上，對于能夠滿(mǎn)足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房貸，可以成為其處置原有住房的另一種選擇。

個(gè)人房東出租模式效率低、服務(wù)缺乏保障，成為制約分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的主要瓶頸。分散式房源尋找租戶(hù)和出租過(guò)程中事務(wù)繁瑣，個(gè)人房東專(zhuān)業(yè)化程度低、時(shí)間成本高，且難以發(fā)揮規模優(yōu)勢。有調查顯示，“怕麻煩”已成為制約業(yè)主將空置住房出租的主要原因，甚至可能超過(guò)“租金收益率低”。此外，部分分散式房源裝修老舊、設施缺失，在出租前需要進(jìn)行局部翻新改造，進(jìn)一步推高了管理難度。而對于租房者來(lái)說(shuō)，個(gè)人房東能夠提供的服務(wù)質(zhì)量差異巨大，這種不確定性成為影響其租賃生活質(zhì)量的主要因素之一。

“實(shí)現分散式租賃住房高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)，在于推動(dòng)對此類(lèi)房源的集中化、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理?！眳黔Z指出，一種模式是推動(dòng)收購存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收購家庭持有的老舊小區分散房源，局部翻新裝修后作為政策性或市場(chǎng)化租賃房源。2023年底，蘇州等城市曾出臺“以舊換新”購房政策，近期青島、武漢等城市也啟動(dòng)了“收購個(gè)人二手房”計劃。但受資金限制，以及在確定收購價(jià)格等流程上存在困難，這種模式的應用可能受到較大限制。

另一種模式是分散式房源的產(chǎn)權仍由家庭持有，以托管的方式實(shí)現專(zhuān)業(yè)化長(cháng)租公寓企業(yè)集中運營(yíng)，即長(cháng)租公寓企業(yè)的“輕資產(chǎn)分散化”模式，典型企業(yè)如建信住房租賃、自如等?！芭c前一種模式相比，這種模式更為成熟，在多數城市也具備更強的可行性?！眳黔Z說(shuō)。

“在不少?lài)?，機構化租賃占比可達30%，甚至達到50%?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然認為，民用住宅領(lǐng)域的機構化管理尤為重要，“如果一棟樓的業(yè)主紛紛對外出租，卻缺乏統一規范管理，很容易造成混亂。有經(jīng)驗表明，機構化管理比例越高，市場(chǎng)發(fā)展越規范?！?/p>

在《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》等一系列政策文件陸續出臺后，住房租賃企業(yè)的運營(yíng)日趨規范，逐漸摒棄了此前以套取租金貸、高收低出、長(cháng)收短付等為典型特征的“蛋殼模式”，而多轉向以收取月租金一定比例的管理費或服務(wù)費作為盈利來(lái)源的、更為良性的托管運營(yíng)模式。

吳璟建議，進(jìn)一步強化分散式租賃住房的供給端政策，如綜合采取稅收減免、低成本貸款、允許經(jīng)營(yíng)權融資、直接補貼、政府采購住房租賃服務(wù)并納入人才支持計劃等，對運營(yíng)分散式房源的住房租賃企業(yè)提供支持。此外，還可以進(jìn)一步通過(guò)聯(lián)合運營(yíng)、委托運營(yíng)、包租運營(yíng)和投資改造等方式，將部分分散式房源納入當地保租房體系，達到加快盤(pán)活存量住房和擴大保租房供應一舉兩得的效果。

構建協(xié)同治理模式

一個(gè)穩定、健康、有活力的長(cháng)租市場(chǎng)，是衡量城市綜合競爭力、包容性和治理能力的關(guān)鍵指標。

“長(cháng)租市場(chǎng)是城市吸引和留住人才的‘第一道門(mén)檻’?！鼻迦A大學(xué)城市治理與可持續發(fā)展研究院副研究員李棟表示，在知識經(jīng)濟時(shí)代，城市間的競爭本質(zhì)上是人才的競爭。對于廣大青年人、新市民而言，能否以一個(gè)合理成本，有尊嚴地在一個(gè)城市安頓下來(lái)，是他們“用腳投票”決定去留的關(guān)鍵。因此，長(cháng)租市場(chǎng)已超越單純的“住有所居”，成為城市招商引智、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的基礎設施，直接影響著(zhù)城市的人力資本積累和創(chuàng )新活力，是城市發(fā)展戰略中必須優(yōu)先考量的民生問(wèn)題和發(fā)展問(wèn)題。

市場(chǎng)的活力與秩序源于穩定、透明的規則。當前，長(cháng)租市場(chǎng)的許多矛盾，根源在于規則治理的滯后，當務(wù)之急是建立一套覆蓋租前、租中、租后的全鏈條監管與服務(wù)體系。

“比如，推行租金指導價(jià)和漲幅限制，防止市場(chǎng)過(guò)熱。強制實(shí)行資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，保障押金安全。推廣標準化合同范本，明確租賃雙方的權利與義務(wù)?！崩顥澅硎?，政府的核心職責是“補位”，即聚焦公益性，大力發(fā)展保租房，為城市運行所必需的基礎服務(wù)人員、青年人才等特定群體提供“雪中送炭”式的兜底保障，確保城市的公平與包容。在此基礎上，應為市場(chǎng)化的長(cháng)租機構、個(gè)人房東創(chuàng )造公平透明的競爭環(huán)境，鼓勵他們提供多樣化、高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同群體的改善性、個(gè)性化需求，形成“錦上添花”的豐富供給。

構建健康成熟的長(cháng)租生態(tài)，對城市核心競爭力、民生福祉和經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。政府需扮演好“裁判員”和“服務(wù)員”角色，制定規則、搭建平臺、提供數據，積極引導和培育專(zhuān)業(yè)、有社會(huì )責任感的租賃企業(yè)，發(fā)揮其在房源整合、專(zhuān)業(yè)運營(yíng)、服務(wù)提升方面的優(yōu)勢。同時(shí)，也要暢通租客的權益表達和救濟渠道，形成良性互動(dòng)、互相監督的治理格局。

業(yè)內人士認為，此次《條例》的正式出臺，將推動(dòng)我國住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入法治化、規范化的新階段，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購并舉的住房制度，也將對盤(pán)活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。（本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李 方）