伴隨著(zhù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)近日正式啟動(dòng)，我國公募REITs市場(chǎng)正實(shí)現從基礎設施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴容，一個(gè)底層資產(chǎn)和市場(chǎng)業(yè)態(tài)更加豐富，更具活力的多層次REITs市場(chǎng)生態(tài)正在加速構建。業(yè)內人士指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的落地，將支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并進(jìn)一步提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的質(zhì)效。

日前，證監會(huì )正式印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）以及《中國證監會(huì )關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。據悉，相關(guān)部門(mén)將按照“規范先行、試點(diǎn)突破、穩步推廣、加強監管”的原則，堅持市場(chǎng)化、法治化方向，聚焦重點(diǎn)區域和優(yōu)質(zhì)項目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過(guò)持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開(kāi)募集證券投資基金。從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤(pán)活并拓寬權益融資渠道的內在需求?！锻ㄖ访鞔_指出，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展是資本市場(chǎng)落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤(pán)活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過(guò)市場(chǎng)化機制支持構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應性具有重要意義。

為保障商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩起步，《公告》明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定義、基金注冊及運營(yíng)管理的基本要求、各方職責以及監管框架。配套業(yè)務(wù)規則方面，修訂后的新規則中將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs和基礎設施領(lǐng)域REITs均納入規則范圍。準入標準方面，明確項目在合規、財務(wù)、資產(chǎn)評估及基金運作等維度的基本要求，并對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs作出針對性安排。在優(yōu)化審核機制并強化發(fā)行監管方面，調整后的業(yè)務(wù)規則明確審核各環(huán)節程序、縮短審核時(shí)限，進(jìn)一步提高審核效率。配套規則優(yōu)化發(fā)售定價(jià)安排，完善擴募機制，強化信息披露要求，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運營(yíng)情況披露要求等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)正向“投-融-管-退”的資產(chǎn)精細化運營(yíng)管理模式轉變。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出對房地產(chǎn)風(fēng)險防范化解具有積極的作用，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級。北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將提升資本市場(chǎng)的包容性和適應性，為中國房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟提供更加多元化的融資渠道。同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs也將服務(wù)國家戰略，如保障性住房建設、城市更新、消費提振等，為政策實(shí)施提供金融支持。

根據《公告》及其配套規則，目前市場(chǎng)各參與主體可直接向證監會(huì )、交易所申報。試點(diǎn)初期，不求多、不求快，堅持嚴把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規關(guān)和風(fēng)險關(guān)。記者獲悉，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將重點(diǎn)支持符合國家政策導向、社會(huì )效益顯著(zhù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)穩健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項目，優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟活躍區域的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)先支持中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國企、上市公司以及優(yōu)質(zhì)民企和外企持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，也標志著(zhù)我國公募REITs市場(chǎng)向多元化資產(chǎn)類(lèi)型邁出關(guān)鍵一步，一個(gè)底層資產(chǎn)更加豐富的REITs市場(chǎng)體系正在加速構建中。中信建投表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地，標志著(zhù)中國公募REITs底層資產(chǎn)邁向全門(mén)類(lèi)。

從發(fā)展歷程來(lái)看，2020年4月，證監會(huì )與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市。統計數據顯示，截至2025年12月27日，滬深交易所已上市78只REITs產(chǎn)品，融資金額2099億元，總市值達到2199億元，我國公募REITs市場(chǎng)從無(wú)到有，正在發(fā)展壯大。同時(shí)，市場(chǎng)運行平穩有序，2024年以來(lái)，中證REITs全收益指數上漲19%，REITs已逐步成為重要的大類(lèi)資產(chǎn)配置品種。

證監會(huì )表示，要加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)體系建設，推進(jìn)市場(chǎng)擴容擴圍。持續加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動(dòng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)不斷豐富、規模有序增長(cháng)。完善REITs擴募制度安排與市場(chǎng)化定價(jià)機制，積極探索多元、高效的擴募實(shí)施路徑。支持運營(yíng)穩健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過(guò)購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規模和風(fēng)險抵御能力，不斷增強其長(cháng)期價(jià)值創(chuàng )造的內生動(dòng)力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營(yíng)企業(yè)通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬權益融資渠道。